現在実家の家屋、土地の名義変更を検討しています。（現在の名義は母親）名義変更する理由は贈与、相続となると税金がかかってしまうだろうと想定しているからです。実際どの方法（名義変更、贈与、相続）が一番コストがかからないのでしょうか

相続税控除の大きな「死後相続」が、もっともリーズナブルに不動産を入手できる手段です。

しかし、法定相続人が複数いる場合には注意してください。

ご質問の不動産を分配しなければならない可能性があるからです。

その場合は、お母様に相続にかかわる遺書を残してもらうようにお願いしてください。

相続時精算課税

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

相続税と贈与税の損得分岐点

http://www.fpstation.co.jp/souzoku/souzoku-future/1_57.html

昨年、相続時精算課税という形で家屋の名義変更を行いました。

簡単に言うといったん払った贈与税が親が亡くなった時に、相続した場合にかかる税との差額が戻ってくる。

と云うような制度です。上記のURLをご参考になさってください。

司法書士に相談した結果、うちの場合は相続前贈与のこの方法をとる事にしました。

自分たちの住んでいる家が両親の死後遺産相続で手放すことになっては困るため手続きしました。

司法書士への支払いはありますが、専門家か税務署にご相談すると良いと思います。

簡単明瞭に書くと、お母様が生存中に名義変更すると贈与税、お母様が亡くなられてから名義変更すると相続税がかかります。一般論では贈与税の方が相続税よりも高額になります。

生前に相続の前倒しをするやり方もあります。資産が大きいようならば、場所によってはアパートやマンションを建てると節税できる場合もあります。相続時にその家に住んでいると節税になるケースもあります。資産の大きさと法定相続人の人数によって最適な方法は異なります。

まずは、区役所や県庁の無料税務相談に行って、大きな方針を決めるための情報を得られる事をお勧めします。そこで一般的な相談をして、それから、必要ならば税理士さんをお使いになられたら良いと思いますよ。

http://blog.livedoor.jp/papavolvol/archives/51282781.html

urlは自己紹介代わりに私のブログです。

　#a1で、一行目を

「一般的には相続で正解です。」

　を

「金額にも依りますが、分割相続を繰り返して相続よりも安く抑えることも可能です」

　とした方が正確です。

　#a1は相続税について良い回答なので、相続税については割愛いたします。

　いわゆる相続税や贈与税は累進課税ですので、高額になれば税率は上がります。逆に低額であれば、控除がありますので、無税ということもありえます。

　一般的には何分の一かずつ、土地や建物の所有権を分割贈与、あるいは一部の代金を親に支払うといった購入の形を取って税金を抑えます。

http://homepage3.nifty.com/k-896g/newpage2-2-3.html

＞実際どの方法（名義変更、贈与、相続）が一番コストがかからないのでしょうか

死後に相続です。

相続の場合は、基礎控除がありますから有利です。

名義変更も金銭の授受がないものは、贈与となりますので意味がないです。

贈与税は、相続税よりも高くつきます。

相続する人があなた以外にいる場合は、生前に贈与してもらって名義変更するのが

確実です。資産は減りますが、確実にあなたのものになります。

＞現在実家の家屋、土地の名義変更

築年数にもよりますが、建物の価値がほぼないようでしたら

建物だけを名義変更して、贈与税を支払うとかしておくと

得することもあるかもしれません。

http://q.hatena.ne.jp/answer